Réception provisoire

Poster ici vos expériences ou questions par rapport à la réception provisoire des appartements.
Le dernier planning annoncé par Bouwen est le suivant:
- Bâtiment E: 9 - 15 décembre 2013
- Bâtiment B: 16 - 22 décembre 2013
- Bâtiment C: 13 - 17 janvier 2014
- Bâtiment A: 20 - 24 janvier 2014
- Bâtiment D: 27 janvier - 5 février 2014

Petit résumé de ce qu'il faut prendre en compte et faire attention à la réception provisoire (et définitive), source: www.immoweb.be

Réceptions provisoire et définitive

La loi Breyne prévoit pour votre nouvelle construction obligatoirement une réception en deux phases : la réception provisoire et la réception définitive, avec un laps de temps d’au moins un an entre les deux.

De manière concrète, la loi ne donne aucune précision quant au déroulement de ces deux réceptions. On suppose donc que cela tient du droit commun et que seule la réception définitive peut concerner l’approbation et l’acceptation des travaux. Nous vous conseillons de mentionner ce point noir sur blanc dans votre contrat. Certaines entreprises considèrent en effet que la réception provisoire concerne l’approbation des travaux (et le début de la garantie décennale). N’acceptez jamais cela.

La réception provisoire

La réception provisoire revient littéralement à ce que l’entrepreneur livre son travail au maître d’ouvrage qui, lui, va en prendre réception.

L’invitation à la réception provisoire émane généralement de l’entrepreneur, mais parfois aussi de l’architecte, voire du maître d’ouvrage. Ensemble avec l’architecte et l’entrepreneur, vous allez faire le tour des travaux afin de contrôler qu’ils ont été exécutés dans les règles de l’art, sont conformes aux plans et au cahier des charges. Ce sera aussi le moment de vérifier que d’éventuels autres accords concernant de petites adaptations ont été respectés.

La réception provisoire se conclut par l’établissement d’un “procès-verbal de réception provisoire”, lequel reprend le détail des travaux non terminés et des éventuelles erreurs à réparer. Précisez de la manière la plus complète et précise qui soit (n’hésitez pas à prendre des mesures) tous les manquements. Demandez via votre architecte quand l’entrepreneur estime pouvoir apporter une solution et n’oubliez pas de mentionner ces dernières dans le PV. Pensez aussi à fixer une date de fin des travaux.

Le PV de réception provisoire indique également la somme de ce qui reste dû. On mentionnera juste un montant si c’est déterminé tel quel dans le contrat ou si les travaux ne sont pas complètement terminés ou non correctement exécutés (mais alors, uniquement en proportion de l’erreur).

Les différentes parties signent le PV et en reçoivent une copie. Notez toujours de manière claire la date de la réception car celle-ci sera prise en considération si des pénalités de retard devaient être réclamées.

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Conséquences de la réception provisoire

L’acceptation des travaux de votre nouvelle construction lors de la réception provisoire a un certain nombre de conséquences.

Il est généralement admis que tous les défauts visibles lors de la réception provisoire ont été pris en compte. Vous ne pouvez pas venir ajouter de “nouveaux” défauts visibles par la suite.
Après la réception provisoire, commence une période de minimum un an au cours de laquelle l’entrepreneur va terminer de petits travaux et réparer les défauts constatés. Ce délai de minimum un an a pour but de laisser au maître d’ouvrage la possibilité de vérifier que l’habitation supporte sans mal les quatre saisons, dont principalement l’hiver.
 Après la réception provisoire, le cautionnement constitué par des entrepreneurs agréés à la Caisse des dépôts et consignations est libéré pour moitié.
   Le maître d’ouvrage ne peut plus invoquer la nullité du contrat d’acceptation.
   La charge des risques (vandalisme, vol, incendie…) est transférée au maître d’ouvrage.
   Le délai d’exécution est clos.

Réception définitive

La réception définitive se tient au minimum un an après la réception provisoire. Au cours de la période comprise entre les deux réceptions, le maître d’ouvrage peut rendre à l’entrepreneur ses conclusions concernant le fonctionnement des installations techniques ou la stabilité du bâtiment. Eventuellement, l’entrepreneur prendra les mesures qui s’imposent. En revanche, si les manquements constatés lors de la réception provisoire n’ont pas été réparés, le maître d’ouvrage a le droit de refuser la réception définitive. Dans ce cas, les 50% restants du cautionnement déposé par l’entrepreneur ne seront pas libérés. Il est ainsi dans l’intérêt de l’entrepreneur de veiller à ce que tous les défauts constatés soient corrigés.

Comme pour la réception provisoire, un procès-verbal de réception définitive, dans lequel vous déclarez accepter les travaux, sera rédigé et signé par les parties qui recevront chacune une copie.

Conséquences de la réception définitive

L’acceptation par le maître d’ouvrage de la réception définitive a des conséquences importantes.

Cela signifie qu’il approuve et accepte de manière irrévocable les travaux, en d’autres termes, que l’entrepreneur a exécuté son travail dans les règles de l’art, selon les plans et le cahier des charges.
La garantie décennale de l’entrepreneur et de l’architecte commence. La seconde moitié du cautionnement constitué par l’entrepreneur est libérée.

Contradictoire et écrit

En principe, la réception – tant provisoire que définitive – ne peut être prouvée que par un écrit établi de manière contradictoire entre les parties. La plupart du temps, il s’agit d’un procès-verbal signé par l’entrepreneur, l’architecte et le maître d’ouvrage. Attention, une réception non confirmée par écrit n’est pas toujours considérée comme invalide ou illégale.

Méfiez-vous de l’acceptation tacite

En pratique, la réception de bon nombre de nouvelles constructions se déroule de manière “tacite”, donc sans accord contradictoire et sans document écrit dûment signé. Cela car, d’une manière ou d’une autre, le maître d’ouvrage, pose l’un ou l’autre acte signifiant qu’il accepte de facto les travaux. C’est notamment le cas lorsqu’il a omis de remettre au vendeur ou à l’entrepreneur un document écrit précisant la date de la réception, ou encore s’il a laissé sans suite la sommation que le vendeur ou l’entrepreneur lui en aura faite par exploit d’huissier. Cela semble invraisemblable, mais cela arrive.

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Un cas de figure encore plus fréquent est que le maître d’ouvrage habite déjà dans sa nouvelle maison ou sa maison rénovée avant même que la réception provisoire n’ait eu lieu. La loi Breyne précise pourtant très clairement que “l’occupation ou l’utilisation du bâtiment (ou des parties rénovées ou agrandies) vaut, sauf preuve contraire, présomption que l’acheteur ou le maître d’ouvrage a tacitement accepté la réception provisoire”.

Important

• Certaines entreprises font d’ailleurs un usage abusif de la réception (provisoire) tacite. Il peut ainsi arriver que les travaux durent plus longtemps que prévu et que vous emménagiez dans votre nouvelle habitation sans que la réception provisoire n’ait eu lieu. Si tel devait être le cas, prenez vos précautions : prévenez le vendeur que le fait que vous emménagiez dans votre maison ne signifie pas forcément que vous acceptez les travaux. Ajoutez qu’il n’en sera pas autrement tant que les travaux ne sont pas tout à fait terminés et spécifiez par la même occasion les manquements déjà remarqués. Ainsi, il ne peut certainement pas être question d’une réception provisoire tacite.

• Dans les cas d’extension ou de rénovation pour lesquels la loi Breyne s’applique, celle-ci exige, pour qu’il puisse être question de réception tacite, que le maître d’ouvrage occupe l’extension ou la partie rénovée. Si tel n’est pas le cas, la réception tacite ne pourra être invoquée.

• Si toutes les parties sont de bonne volonté, vous pouvez, avant la véritable réception, convenir d’un accord contradictoire avec votre architecte et l’entrepreneur vous permettant d’occuper la maison. La réception (véritable) pourra alors se tenir plus tard.
Pouvez-vous refuser la réception ?

Vous pouvez avoir des raisons légitimes de refuser la réception de votre nouvelle construction, comme par exemple de sérieuses insuffisances et lacunes. Dans pareil cas, adressez un courrier recommandé aussi détaillé et argumenté que possible à l’entrepreneur ou au vendeur, de préférence même à l’architecte. Si vous vous contentez d’un courrier “normal”, il pourra être procédé à la réception définitive même en votre absence. A ce moment, il ne vous reste plus qu’à prendre contact aussi rapidement que possible avec un avocat. Le conflit sera ainsi clairement exposé par voie juridique.

Responsabilité décennale

Après les réceptions provisoire et définitive, la mission de l’entrepreneur, de l’architecte et du vendeur n’est pas encore terminée. En effet, après la réception définitive, tous engagent leur responsabilité pour une période de 10 ans, responsabilité concernant de graves manquements qui pourraient mettre en péril la stabilité du bâtiment, et peu importe qu’il s’agisse de défauts visibles ou pas.

La responsabilité décennale n’est pas régie par la loi Breyne, mais par les articles 1792 et 2270 du Code civil (auxquels la loi Breyne se réfère).

Qu’est-ce qu’un (sérieux) manquement ?

La responsabilité décennale se réfère à des carences dans la construction, et plus particulièrement à des défauts graves : des murs qui se fissurent, d’importants problèmes d’humidité, des fondations de mauvaise qualité, du béton armé qui s’effrite, une mauvaise étanchéité de la toiture, des briques qui ne supportent pas le gel sont autant d’exemples de manquements graves. Des problèmes relatifs à l’acoustique ou au revêtement de sol ne peuvent en revanche être considérés comme tels.

Responsabilité propre

Tous les problèmes pouvant survenir dans une maison neuve ne sont pas systématiquement pris en considération par la responsabilité décennale. Le maître d’ouvrage doit en effet se comporter en bon père de famille. Un mauvais entretien de l’égouttage ou des gouttières ou encore une usure normale n’ont rien à voir avec la stabilité du bâtiment et sont donc entièrement du ressort du propriétaire.

En revanche, l’entrepreneur et l’architecte peuvent être tenus responsables (mais pas pendant dix ans) des vices cachés qui pourraient ne pas avoir été découverts avant la réception définitive mais ne portant pas atteinte à la stabilité de la maison. Il doit s’agir de problèmes importants que vous n’auriez certainement pas laissé passer s’ils avaient été visibles lors de la réception. Citons notamment l’apparition de condensation dans le vitrage, un affaissement des carrelages, etc. Les dates limites de cette responsabilité sont différentes parce qu’elles ne sont pas définies par la loi et dépendent du contrat. Le maître d’ouvrage a donc tout intérêt à bien étudier son contrat, quitte à demander certaines adaptations, notamment en ce qui concerne les dates limites en matière de responsabilité.

Différends

Les éventuels différends pouvant survenir entre le maître d’ouvrage, l’architecte et/ou l’entrepreneur concernant l’exécution des travaux doivent être résolus avant les réceptions provisoire et définitive. La Commission de conciliation construction (www.constructionconciliation.be) peut vous y aider, encore que cette commission ne fonctionne bien que lorsque toutes les parties sont disposées à coopérer. Si ce n’est pas le cas, ne perdez pas votre temps et adressez-vous à la justice via un avocat.

Encore des paperasses

Vous devez encore faire face à un certain nombre d’obligations administratives. Et si vous voulez éviter les problèmes, mieux vaut ne pas les négliger.

Revenu cadastral

Si vous avez fait construire une nouvelle construction ou procédé à une rénovation, vous devez dans les 30 jours, à compter de la date d’occupation (construction) ou de l’achèvement des travaux (rénovation), en aviser le bureau du cadastre de votre commune, faute de quoi vous vous exposez à des amendes administratives, voire pénales.

Après la déclaration, le cadastre (dans le cas d’une nouvelle construction) déterminera le revenu cadastral (RC) de votre maison. S’il s’agit d’une rénovation, l’ancien revenu cadastral sera réévalué. Dans tous les cas, votre RC vous sera communiqué par lettre recommandée.

C’est sur la base du revenu cadastral que sera calculé le précompte immobilier, une taxe annuelle que vous pourrez déduire en partie de vos contributions (impôt des particuliers).

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Déclaration à la TVA

Si vous construisez une nouvelle maison, vous êtes obligé de prévenir l’administration de la TVA. Avec votre permis de bâtir, vous avez en effet reçu un formulaire spécial de déclaration (nr. 106/3). Tous les montants facturés doivent y être mentionnés. Ce document doit être rentré au bureau de la TVA dans les 3 mois qui suivent l’obtention du revenu cadastral.

S’il s’agit d’une rénovation, l’administration déterminera, sur la base de votre permis de bâtir, si vous devez remplir une déclaration de TVA. Le cas échéant, vous recevrez tous les documents nécessaires.

Les rénovations d’habitations de plus de 5 ans bénéficient, pour la plupart des travaux, d’un taux de TVA de 6%.

Certificat PEB

Avant le début des travaux, vous avez l’obligation de désigner un certificateur PEB (Performance énergétique des bâtiments) (en Flandre, en Wallonie, et à Bruxelles). Celui-ci est responsable de l’évaluation de la performance énergétique du bâtiment ainsi que des recommandations qui visent à les améliorer, selon des critères “coût-efficacité” de la PEB.

Le certificateur doit délivrer la déclaration PEB au plus tard 6 mois après votre entrée dans la maison. Les résultats de son étude indiquent si oui ou non les exigences PEB sont rencontrées.

Changement d’adresse

Si vous déménagez, vous devez prévenir au plus vite l’administration communale de votre changement d’adresse. Cela peut se faire par e-mail, fax ou courrier. Le plus facile est encore que vous vous rendiez à la maison communale afin d’y remplir les formalités administratives nécessaires, qu’il s’agisse de votre carte d’identité ou du certificat d’immatriculation de votre véhicule.

Je devrais avoir une réponse sur la possibilité d'une réunion avec Patrick dimanche ou lundi. J'attends donc de ses nouvelles.

Si vous avez des questions n'hésitez pas.
Marek

Je suppose que je suis pas le seul mais je viens de recevoir aujourd'hui une facture d'un montant de 2000 + tva correspondant à l'avance pour les frais de raccordement payés par le groupe Bouwen.
Est-ce que vous aussi vous l'avez reçue? Est-ce que vous allez la payer? Pour ceux qui ont plafonné le montant de ces frais il est évident que non mais pour les autres? faut-il la contester et demander des précisions? Ils nous comptent la TVA mais en fin de compte il faudra de toute façon la payer à Sibelga ou autres.
Bonne nuit,
Marek

J'ai reçu la même facture 2420€, mais comme discuté lors de notre réunion , je ne la paierai pas car :
1. ce n'est pas prévu par mon contrat de payer des "avances" de frais de raccordement
2. je désire d'abord voir le décompte de frais réel avant de payer quoi que ce soit
3. jusqu'à présent que des promesses mais pas encore de date de livraison... je veux d'abord avoir les clés et réception provisoire, après je paierai

Et je compte déjà écrire à Bouwen pour le lui rappeler.

Effectivement, nous avons également reçu la demande de payement de 2000 € + TVA, frais calculés sans vraie vision sur la totalité de la facture qui va nous être présentée, et pour des travaux qui ne sont pas encore effectués. Difficile d'avaler celà, alors que nous avons déjà payé d'autres travaux non encore terminés (revêtement sols, escalier et peut-être d'autres car nous n'avons plus visité l'intérieur récemment). Est-il nécessaire d'envoyer un courrier à Bouwen car le délai de payement est de 15 jours ou pouvons-nous attendre et voir venir?

Pouvons-nous encore attendre pour effectuer le choix du fournisseur de gaz et d'électricité jusqu'au moment où ils tiendront compte de la proposition de Marek, ou vaut-il mieux opter pour l'un des deux qu'ils proposent, quitte à changer plus tard?

Bonne nuit

Bernadette Mergeay

J'ai au Cyrielle Bouwen au tél ce matin, en résumé voici les infos:

- La réception des communs est prévue la 1ère semaine de décembre mais pas encore de date fixée, j'ai dit que je souhaitais être présent, elle me tient au courant.
- La date de réception de mon appartement se fera le mardi 10 décembre, je vous tiendrai informé
- Les codes EAN des compteurs gaz et électricité sont disponibles (à demander à Cyrielle)
- C'est BPA (Bouwen) qui prendra à son nom un contrat gaz et élec et fera ouvrir les compteurs, ceci permet de pouvoir choisir son fournisseur gaz et électricité librement au moment de la réception provisoire, bonne nouvelle donc!

Bonsoir,
Lors de mon entretien avec Patrick je lui avais mentionné que probablement les membres du conseil de copropriété seront présents lors de la réception des communs (suivant les disponibilités de chacun) il n'avait rien contre ce fait et en a pris note.
Bonne soirée
Marek

Bonjour,

Je ne sais pas si vous avez reçu la même demande mais mon organisme de paiement me demande un copie de l'assurance incendie avant de pouvoir procéder au paiement de la dernière tranche. Avez-vous eu la même demande? Je pense que c'est TREVI qui doit nous fournir cela?

Bonne fin de journée,

Canny Pierre-Alexandre, Minh E.3.2

Pierre-Alexandre,
Etant donne que je payerai avec mes fonds propres la dernière tranche, mon organisme ne m'a rien demandé et a libéré les fonds que j'avais demandé. Peut-être d'autres copropriétaires auront plus d'informations à te donner.
Bàt,
Marek

J'ai reçu la confirmation de réception provisoire de mon appartement pour le 10 décembre!
J'ai aussi reçu la facture de la dernière tranche ainsi que le document Hydrobru pour l'eau.
Et on me demande bien sur d'apporter ma garantie bancaire ING.

Voilà, de bonnes nouvelles donc!

Bonjour

Je viens d'avoir un contact téléphonique avec le syndic M. Verbrugghe. Il m'a confirmé que faire procéder à la réception provisoire des parties privatives AVANT celle des communs est ILLEGAL.
Il m'a aussi promis d'intervenir auprès de l'architecte pour qu'il envoie au plus tôt les rapports des réceptions provisoires des communs qui ont déjà été réalisées.
Il serait d'accord pour transmettre l’enquête de satisfaction aux copropriétaires  dont ils ont l'accord de correspondance par mail.